Situación con el dueño del apto
 

Hola foreros....

bueno, he leído y veo que el consultorio jurídico Denunciando tiene buenos participantes y pues aprovecho apra solicitar quizá un punto de vista.

La situación.

tengo un contrato verbal con la dueña del apto en que vivo actualmente, el inicio de dicho contrato se dio en noviembre 1 de 2008.
En este tiempo a la fecha, no se a incumplido con los pagos de arrendamiento, ni de administración, ni de servicios, es más, cuando el dueño a tenido la necesidad, se le ha pagado por adelantado. he sido, sin sonar ególatra, muy respetuoso al compromiso adquirido (así no sea escrito sino verbal), por ejemplo, en contadas ocasiones, le insistí de darme una cuenta para consignar, pues hasta la misma persona dejaba pasar más de un mes para recibir el dinero.

Sin embargo, me envía un mensaje al celular, diciendo que necesita el apartamento (cosa que tiene la manía de hacer cada vez que pelea con la hija) y la verdad me tiene decepcionado ver la forma de actuar de las personas a pesar del respeto que he demostrado con el compromiso adquirido. más, por que de buenas a primeras lo va pidiendo.

Bueno, agradezco los comentarios que puedan darme.

Respuesta: Situación con el dueño del apto
 

Toma zito defiendete:

El artículo 24 de la ley 820 de 2003, mediante la cual se expidió el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda urbana, señala las causales para la terminación unilateral de estos contratos por parte de los arrendatarios. En ese sentido, el numeral 4 de esa norma, establece que “El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento (…)”. Por otra parte, el numeral 5 indica: “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador (…)”. Si se analizan detenidamente las dos hipótesis anteriores, se puede concluir que existe una diferencia marcada entra las mismas, por cuanto en la que corresponde al numeral 4 trascrito se hace necesario preavisar al arrendador con no menos de 3 meses de antelación, la intención de terminar el contrato en cualquier momento de la ejecución del mismo, razón por la cual, a título de indemnización, se debe pagar al arrendador, además, el equivalente a tres meses de renta por la decisión unilateral e inconsulta de terminar el arriendo, mientras que la hipótesis que se refiere al numeral 5 antes mencionado, solo exige el preaviso de terminación al arrendador con no menos de tres meses de anticipación con relación a la fecha de terminación del contrato, sin necesidad de pagar indemnización alguna como quiera que en este evento la terminación unilateral se da por la llegada del vencimiento del término –sea el inicial o el de la prórroga- del contrato. Sin embargo en ambas hipótesis, el envío del aviso se deberá hacer por medio de correo certificado, so pena de que no se entienda enviado, y sin que valga siquiera la entrega personal al arrendador, pues la ley es clara en su tenor literal. Ahora bien, si la causa que induce al arrendador a la terminación del contrato de arriendo es el incumplimiento de los deberes del arrendador, como los procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del arrendatario sobre el inmueble, que sean llevados a cabo directamente por el arrendador o la suspensión de su propia mano de los servicios públicos, por ejemplo, serán aplicables el resto de causales señaladas en el artículo 25 de la ley 820 (es decir la 1ª, la 2ª, y la 3ª ) para las cuales no será menester remitir comunicación alguna al arrendador ni mucho menos pagar indemnización, por cuanto facultan de inmediato al arrendador a iniciar el correspondiente proceso judicial de restitución de inmueble arrendado de acuerdo con lo autorizado por el artículo 426 del código de procedimiento civil. A pesar de todo lo anterior, es bueno aclarar que en cualquier momento de ejecución del contrato pueden las partes de mutuo acuerdo, terminar el contrato de arriendo, tal como lo autoriza el artículo 21 de la ley 820 de 2003, caso en el cual no se requiere aviso previo, ni mucho menos indemnización por razones obvias. Como en el contrato que motiva la consulta, y según el tenor literal de esta, se desprende que la intención de las partes era declarar la terminación de mutuo acuerdo del contrato de arriendo con la llegada del término inicial (17 de agosto de 2008), se entiende que es aplicable el artículo 21 de la ley 820, razón por la cual no se hace necesario realizar el preaviso ni pagar la indemnización, por cuanto la causal invocada corresponde a la del mutuo acuerdo. No otra cosa quiere decir la cláusula transcrita del contrato en la consulta que dice: “el arrendatario restituirá el inmueble al arrendador a la terminación del contrato el 17 de agosto de 2008 en el mismo estado en que lo recibe…..”. La sola firma de las partes plasmada en el contrato da fe de la aceptación del mutuo acuerdo de los contratantes, de dar por terminado el contrato con la sola llegada del término inicial, desde el mismo momento de la celebración del arriendo. Muy atentamente, DEYRIS RAMOS Asesora Jurídica Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura - Cartagena
Respuesta a la consulta:
El artículo 24 de la ley 820 de 2003, mediante la cual se expidió el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda urbana, señala las causales para la terminación unilateral de estos contratos por parte de los arrendatarios.

En ese sentido, el numeral 4 de esa norma, establece que “El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento (…)”.

Por otra parte, el numeral 5 indica: “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.

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Defiendase capo.aqui le dejo toda la disposicion legal al respectoLey 820 de 2003

CAPITULO VII.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
ARTÍCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá d erecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.
ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamienito dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

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Eso no importa, los contratos sean verbales o escritos se rigen por esta misma normatividad, la diferencia existe en la prueba para demostrara la existencia del mismo, el resto todo se rige bajo la misma norma

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Es por esto, que de acuerdo a lo descrito por la precitada reglamentación, tienes un margen de espera de tes (3) meses para que busques donde mudarte.

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CAPITULO II.
FORMALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.
ARTÍCULO 3o. FORMA DEL CONTRATO. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
a) Nombre e identificación de los contratantes;
b) Identificación del inmueble objeto del contrato;
c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Término de duración del contrato;
g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

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Bueno Zito, si le quieres dar una leccion, leete esto:

ARTÍCULO 25. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.

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Si tienes dudas me escribes, un abrazo brother.........buena suerte